Hvad jeg ville ønske, jeg havde kendt, før jeg købte et hus

At eje et hjem formodes at være en del af Amerikansk drøm, men købsprocessen kan til tider virke mere som et mareridt. Da min mand og jeg var parat til at købe vores første hjem sidste år, blev jeg chokeret over, hvor lidt jeg vidste om det, og hvor få endelige svar jeg kunne finde online. Da jeg humlede gennem processen og lærte på farten, udviklede jeg en ny forståelse af ordsproget, "Du ved ikke, hvad du ikke ved."

Konfigurer til succes, inden du begynder

Inden jeg startede processen, forskede jeg grundigt - eller i det mindste forsøgte jeg at gøre det. Jeg kiggede på traditionelle og føderale boligmyndighed (FHA) - tilbagebetalte realkreditlån, hvor jeg fandt ud af det udbetalingsbeløb og det mindste kreditværdi, vi havde brug for til hvert program.

Min mand og jeg sørgede for, at vores kreditresultater var over 580, minimum for FHA-programmet, som vi håbede at kunne bruge. Vi betalte kreditkort for at gøre vores gæld-til-indkomst-forhold mere tiltalende for långivere. Så snart vi opfyldte minimumskravene, aftalte vi en aftale med banken - og vi var meget skuffede.

For det første lærte vi, at mange individuelle banker har deres egne krav oven på de regler, som FHA indførte. I vores tilfælde krævede det føderale program en score på 580, men det bank- og pantebureau, som vi talte med krævede minimumsresultater på 600 og 620, hvilket kan være en betydelig forskel, når du arbejder hårdt til reparere kredit.

Vi lærte også, at forsikringsselskaberne ønsker at se, at dine indbetalings- og lukningsomkostninger har været på din konto i mindst to måneder for at spore, hvor midlerne er kommet fra, og for at bekræfte din igangværende økonomiske stabilitet. Dette var en hindring for en utålmodig køber som mig.

Find en långiver først

Da vi begyndte at møde med ejendomsmæglere, spurgte de altid, om vi var henvendt til en långiver. Da vi mødtes med långivere, var deres første spørgsmål altid, om vi havde en ejendom i tankerne. Dette efterlod os totalt forvirrede.

Så hvad er den rigtige plan? ”Potentielle boligkøbere skal altid mødes med en långiver, før de starter deres hjemmesøgning,” siger Peter Jennings, en långiver hos Merrimack Mortgage i New Hampshire, der har arbejdet i branchen i mere end 30 flere år. Dette hjælper dig med at bestemme, hvilket prioritetsprogram der er bedst for dig. Prioritetslån stammer enten af ​​realkreditmæglere eller traditionelle banker. Fordi branchen er så stærkt reguleret, betyder det ikke noget, hvem du vælger til dit prioritetslån - kvalifikationerne vil stort set være de samme, siger Jennings. Imidlertid vil små banker sandsynligvis tilbyde færre prioritetsoptioner, mens større långivere normalt tilbyder mere.

Når du er klar til at købe et hjem, kan du styrke dit tilbud med enten en prækvalifikation eller et forudgående godkendelsesbrev fra din långiver. En præ-kvalifikation, hvor en låneansvarlig gennemgår ansøgeren for at sikre sig, at de opfylder minimumskravene, er den mest almindelige, siger Jennings. Hvis din indkomst og kreditkvalifikation er langt over minimumsområdet, og din beskæftigelseshistorie er stabil, vil mange långivere føle sig godt tilpas med at give et prækvalifikationsbrev. "I branchen er det kendt som en slam-dunk-låntager," siger Jennings.

Men hvis din ansøgning er i besiddelse af at kvalificere sig på grund af kredit- eller indkomstproblemer, kan du vælge forhåndsgodkendelse. "Filen er faktisk formelt godkendt med forbehold af, at låntageren finder et hjem," siger Jennings. "Jeg gør disse lejlighedsvis, når jeg ikke har det godt med at logge på et prækvalifikationsbrev." Selvom en forudgående godkendelse tager længere foran, kan det faktisk skære tid mellem dit tilbud bliver accepteret og afsluttet, fordi meget af gennemgangen allerede er Færdig.

Få en agent: Det koster dig ikke

Når du ved, at du er berettiget til et prioritetslån, er det tid til at begynde at handle. Først søgte min mand og jeg på egen hånd og nåede ud til at fortælle agenter på ejendomme, vi var interesseret i. Men når vi indså, at en købers agent faktisk betales af sælgeren, når et hjem sælges, uden udgifter til lommen for køberen, fik vi straks en agent.

Det er almindeligt, at man ikke er klar over, at der ikke er nogen udgift for en købers agent, siger Liz Murphy, en agent hos Berkshire, Hathaway, Fox og Roach Realtors i Jenkintown, Pennsylvania. ”Normalt går samtalen hurtigere, når køberen er klar over, at de ikke betaler købers agent,” siger hun. "Hjemmekøbsprocessen er så skræmmende, og så tænker du:" Jeg må også betale denne person. "

Ejendomsmæglere strømline processen ved at finde ejendomme, der muligvis ikke er angivet online, og hjælpe købere med at navigere i regler og love. Da vores købsproces blev afbrudt af uventede hikke, herunder et problem med husets titel, forklarede vores agent os nøjagtigt, hvad der skete, og rådede os om, hvad vi skulle gøre.

Følelsesmæssig støtte er ikke en lille del af et købers agent job, siger Murphy. "Du vil have nogen, der kan arbejde med dig gennem op- og nedture, og bære dig følelsesmæssigt gennem processen."

Forstå markedet, når du afgiver et tilbud

Når du har fundet et hjem, du kan lide, skal din agent hjælpe dig med at sammensætte et tilbud, der vil blive formaliseret i købs- og salgsaftalen, en bindende kontrakt mellem dig og sælgeren.

Overvej, hvor aggressiv du vil være i forhandlinger, og hvor konkurrencepræget markedet er (når alt kommer til alt, indtil dit tilbud er blevet accepteret, kan sælgeren tage andre tilbud). Hvis du håber at spare penge, skal du overveje at stille en bestemmelse om, at sælgeren bidrager til lukning af omkostningerne - Beløbet varierer afhængigt af typen af ​​prioritetslån og udbetalingsbeløbet, men kan variere fra 3 til 9 procent af salget pris.

Bestem også, om du vil have, at dit tilbud skal underkastes inspektion i hjemmet, og hvilken type inspektion. En traditionel boliginspektion dækker eventuelle mangler i ejendommen, så du ved nøjagtigt, hvad du kommer ind på. Du kan også inkludere en skadedyrinspektion, radontestning og en masse andre muligheder.

Jeg var forberedt på en uendelig frem og tilbage med sælgeren (måske ser jeg for meget tv), men vores forhandling var kort. Vi fremsatte et tilbud, sælgeren modvirkede, og vores agent rådede os til at vende tilbage med vores "bedste og sidste" tilbud for at lade sælgeren vide, at vi var færdige med at forhandle. De accepterede.

Foretag ikke større livsændringer i slutfasen

Dernæst kommer ventingen. Det tager typisk ca. 35 dage, fra dit tilbud accepteres, til når du kan lukke på huset, selvom det kunne være længere, ifølge Neena Vlamis, præsident og medstifter af A&N Mortgage Services i Chicago. Ventetiden kan virke vilkårlig og føles frustrerende, men ting sker hele tiden bag kulisserne.

Efter at dit tilbud er accepteret, går ansøgningen ind i advokatanmeldelsesperioden, siger Vlamis. Dette er, når køberen foretager due diligence ved at få en inspektion og fremsætte anmodninger om reparationer eller lukke omkostningskreditter. "Dette er tiden for at sikre dig, at dette er den ejendom, du troede, det var," tilføjer Vlamis.

Derefter er det tid for køberen at tage en plads og lade pantemægleren gøre deres job. "Validering er nr. 1-processen, der sker i denne periode," siger Vlamis. "Det er meget vigtigt." I løbet af den tid, din ansøgning er under gennemgang, foretager långiveren Sørg for, at al dokumentation, du har leveret, fra selvangivelse til betalingsstubber, er sandfærdig og nøjagtig.

Da pantelånsbranchen er så stærkt reguleret, tager banken mange skridt for at sikre sig, at de oplysninger, den har modtaget fra køberen, er korrekte. Banken sender skattematerialet til IRS for at sikre sig, at de matcher, hvad IRS har på arkivet. Det bekræfter også ansættelsesoplysninger og løn, før du sender ansøgningen til forsikring, hvor alt bekræftes igen, mere detaljeret.

Dette er også, når långiveren vurderer huset for at sikre sig, at værdien af ​​ejendommen matcher eller overstiger salgsprisen. Hvis du går med et føderalt støttet FHA-pant, skal vurderingen foretages af en FHA-certificeret takstmand.

I løbet af denne periode har du sandsynligvis flere penge på din konto, end du nogensinde har haft, men det er ekstremt vigtigt ikke at foretage nogen økonomiske ændringer i det tidsrum, hvor din ansøgning gennemgår. Kredit og ansættelse bekræftes igen ved afslutningen af ​​ansøgningsprocessen, lige inden den økonomiske forpligtelse er lavet, og det er vigtigt, at der ikke er nogen større ændringer, der kan forsinke processen eller bringe dine chancer for at være i fare godkendt. ”Skift ikke banker, foretag store køb eller skift job,” siger Vlamis. Hvis du gør det, kan du gå på kompromis med din gæld-til-indkomst-ratio, som långivere bruger til at bestemme sandsynligheden for, at du kan foretage rettidige betalinger. (I løbet af denne tid holdt min mand og jeg overvejende fast på nødvendighederne - at betale regninger og handle efter dagligvarer.)

Prik dine I'er og kryds dine T'er

Når alt er godkendt af banken, modtager købere et økonomisk forpligtelsesbrev. ”Det siger, at du har det” klare ”til din finansiering,” siger Vlamis. "Alle, start med at pakke."

Ventningen fortsætter dog ofte - med cirka en uge mellem de økonomiske forpligtelsesdatoer og din lukning. "Den tid tillader forberedelse af din lukningspakke, du kan gennemføre en endelig gennemgang, kasserer kontrol, der skal bestilles, eller en ledning organiseres til lukning af omkostninger, den handling, der skal forberedes osv., ”siger Vlamis.

Når det endelig er tid til at lukke, vil du sandsynligvis være i stand til at trække vejret let. Du vil underskrive en massiv stak papir, udvekslingskontrol og nøgler og være på vej som ny boligejer.

Dette stykke kom oprindeligt på DailyWorth.

Relaterede stykker:

Sådan sparer du til et hus og håndterer din gæld

En ordliste med de grundlæggende prioritetsvilkår: Fra Escrow til titel

Hvor meget skal jeg bruge på et hus?